עו”ד אורי דניאל: “מתי ניתן לערער לבית המשפט העליון על פסק בוררות?”
הצטרפות לקבוצת רכישה היא מהלך שנועד לחסוך אחוז ניכר מההוצאות לרוכשי דירות, ביחס לרכישת דירה מקבלן במחיר השוק. עם זאת בפועל, מדובר במהלך שלא מעט אנשי מקצוע מזהירים מפניו, בעיקר בשל חוסר הוודאות הקיים בנוגע לעלות הדירה הסופית, מחיר הקרקע והסטנדרטים לבנייה שאינם תמיד הגבוהים ביותר. מנגד, המטרה המקורית של קבוצות רכישה היא הוזלת עלויות הדירה לכל רוכש, ביחס למחירה בשוק.
מהסיכונים הסטנדרטיים בהצטרפות לקבוצת רכישה שהזכרנו כאן, אפשר להימנע על ידי צעדים כמו בדיקה מוקפדת של עלויות בנייה והיוועצות עם אנשי מקצוע, מסביר עו”ד אורי דניאל, בעליו של משרד העוסק בדיני נדל”ן ובליטיגציה אזרחית ומסחרית. עם זאת לדבריו, ישנם סיכונים משמעותיים הרבה יותר, בבחינת ‘להיות או לחדול’, המשפיעים על גורלה של קבוצת הרכישה ובדרך כלל אין נוטים להזכיר אותם. כדי להבין מהם הסיכונים, יש צורך לדעת כיצד מתארגנת קבוצת רכישה ומה חלקם של כל אחד מהנוגעים בדבר.
קבוצת רכישה מתחילה כאשר בעליו של מגרש ובו ניתן לבנות כמה יחידות דיור, מעוניין לקבל עליו תמורה מוגדלת, עקב מכירתו למשתמשים הסופיים, או במילים אחרות, לרוכשים שמתכננים לרכוש דירה ולהתגורר בה. “מכיוון שכל רוכש דירה רוצה לדאוג לעצמו בלבד, וקשה ליצור זהות אינטרסים בין כל רוכשי הדירות, ישנם אנשי נדל”ן המארגנים קבוצות רכישה”, אומר עו”ד אורי דניאל. למעשה, המארגן הוא המתווך בין בעלי הקרקע לבין הרוכשים העתידיים שיקימו את הבניין מכספם.
נניח למשל, שישנו בעל מגרש שבו מיועדות להיבנות 100 דירות, ועלות המגרש היא 100 מיליון ש”ח. במילים אחרות, קצובת הקרקע לכל דירה היא מיליון ש”ח. ברוב מוחלט של המקרים, מציין עו”ד אורי דניאל, למארגן הקבוצה אין 100 מיליון ש”ח כדי לקנות את הקרקע ולמכור אותה כקבלן. לכן, הוא מקבל אופציה קצובה בזמן (עד שנתיים) מבעלי הקרקע, ובמסגרתה יש לו זכות לממש אותה. האופציה היא מכשיר משפטי מוכר בדיני המס, ואין עליה מיסוי כלל. לכן מארגני הקבוצות רואים בה כלי אטרקטיבי שלא מאפשר לבעל הקרקע למכור אותה בתקופה הנתונה. בזכויות אחרות שנעשות במקרקעין לעומת זאת, ישנם מיסים.
בתקופה שהוגדרה מראש בהסכם האופציה בין בעל הקרקע לבין מארגן קבוצת הרכישה, יוצא האחרון לשווק את הפרויקט. אל הסכם האופציה מצורף גם הסכם רכישה שייחתם ביום שבו תמומש האופציה. כדי להשיא רווח, ישווק מארגן קבוצת הרכישה כל קצובת קרקע במחיר גבוה יותר ממחירה המקורי. למשל: 1.2 מיליון ש”ח במקום מיליון. “מרגע שקיים רוכש אחד, יש צורך שעורך דין נאמן ילווה את הקבוצה עם חשבון נאמנות ובו יימצאו כספי הרוכשים”, מפרט עו”ד אורי דניאל.
כשכספי חשבון הנאמנות מועברים הלאה
על מארגן קבוצת הרכישה ששוכר את שירותיו של עורך הדין, להעניק לו את שכר טרחתו במסגרת התקופה, והדבר נעשה כמובן מהכספים שכבר הועברו אל המארגן מצד הרוכשים והופקדו בחשבון הנאמנות. היזם מקבל מקדמה אף הוא במקרים רבים, עוד בטרם התגבשה קבוצת הרכישה סופית. עו”ד אורי דניאל מדגיש כי מדובר בסכומים שמגיעים לרוב למיליוני ש”ח, ואם הקבוצה לא מתגבשת, הכספים של החברים בה לא יוחזרו להם, לפחות לא במלואם. לכן, כלל חשוב בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין הנאמן הוא לוודא בחוזה שהכסף המועבר לחשבון הנאמנות לא יעבור לאף גוף.
כשמארגן הקבוצה מממש את האופציה
במקרים מסוימים, כשהמארגן מצליח לאגד אחוז משמעותי מהחברים בקבוצת הרכישה, הוא בוחר לממש את האופציה על הקרקע ומעביר לבעליה תשלום ראשון שהוא חלק נכבד מהסכום הסופי, כפי שנקבע בהסכם המכר ביניהם. מדובר בסיכון גדול מאוד, שכן אם הקבוצה לא תתגבש, הדבר ימוטט אותה. המשמעות: התשלום הראשון או חלקו לא יחזור לרוכשים לעולם, שכן הוא יהווה פיצוי לבעל הקרקע בגין הפרת הסכם המכר.
עו”ד אורי דניאל מסביר כי מינופים אלו שנוקטים מארגני קבוצות הרכישה, נעשים כדי לקשור את בעל הקרקע בהסכם מחייב (ולא רק באמצעות אופציה) מחד, וכדי לצרף חברים נוספים לקבוצה מאידך. במקרים מסוימים, הדבר עלול להביא דווקא למיטוט הקבוצה ולאובדן הכספים של חבריה.
כשאין בטוחות בנוגע לדירה העתידית
להבדיל מרכישת דירה מקבלן, בהצטרפות לקבוצת רכישה לא חלות הוראות חוק המכר ולכן, מדגיש עו”ד אורי דניאל, בטוחות מסוימות בנוגע לדירה העתידית, לא קיימות. במקרה שבו קבוצת הרכישה נופלת, החברים בה עלולים לאבד את כספם. כך למשל, לא נרשמת הערת אזהרה במרשם המקרקעין (טאבו), כל עוד אין ודאות לגבי חברי הקבוצה הסופיים ותחילת הליכי הבנייה.
עו”ד אורי דניאל מסכם: בניגוד לרכישת דירה מקבלן, הצטרפות לקבוצת רכישה טומנת בחובה הזדמנות לחיסכון כספי, אך גם לא מעט סיכונים שנוטלים עליהם מארגנ/י הקבוצה, בעל הקרקע וכמובן חברי הקבוצה. לכן, לפני כניסה לקבוצת רכישה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום הנדל”ן ולבצע את הבדיקות המקדימות, כדי למזער את הסיכונים.
תכנים קשורים נוספים
